目前我们说中国的养老产业
我不一定分得全请大家做参考
就是养老产业可以分成这样十个不同的子产业
这里包括老年的医疗老年服务
也包括老年用品保险金融旅游教育咨询以及一些特殊的产业
这其中我想应该没有什么疑义的事
今天首当其冲的最引起大家关注的应该就是这一条老年地产
今天目前看起来老年地产的一个状况是有卖房子的
像万科
像绿城等等
也有卖医疗和服务地
那么还有一部分卖保险的这三个主力大军是目前养老地产商主要的
角色
他们各自都有自己擅长的领域
有自己长期积累下来的一些背景和社会关系
以及它生产这种产品的一些固有的思维模式和行事处事的一些方式
那么他们更关注的也都是在后端能生产出来自己相应的产品
比如说卖保险的
像泰康保险在北京的烟元
据说他每个他除了入门费是一个差不多200万的一个保险之外
那么每个月是3万块钱的一个月费费用
不是一个普通人能够承担得起的
但最终他的房子是一个载体
它其实要卖还是一份保险
所以我想说的是不同的主导的产业在背后
它其实瞄准的还是自己非常擅长和自己觉得最大的盈利空间
因为他擅长
所以他要继续从这个领域里面继续挖掘
在这个思路之下
就他更关注的总是这条产业链上所有的一个相应的利益关系和产生
利益的一些具体的手段
那么真正的是不是能够关注到老人的需求
对市场到底有多少了解
这个可能要打一个问号
所以事实上的结果就会说现在的养老地产里头就是我们大家如果去
讨论一下说哪一个特别成功
有没有一个特别成功的算是和案例
好像很难回答这个问题
尽管有一些我不知道今天在座的有没有来自这个绿城的
因为前期我们在参观的时候
正好赶上夏天
刚好赶上冬天天气很冷
我们去参观绿城的娱乐养院
在乌镇
我们看到的情况就是也有一年多的时间入驻
实际上入驻率是非常低的
那么他所一直在他的宣传过程当中最引人注目的学院
它是学院式的养老
整个学院的面积非常的大
空间很大
人很少
带来的结果就是他舍不得开空调了
因为人确实太少
如果这个时候再开空调的话
费用就会上去
舍不得开空调
舍不得配老师了
他原来承诺的里面是说你可以学习书法
可以学习插花
可以学习茶道等等
现在他都请不起了
他的人员大量减少
他的食堂开始不够用
你足够的这样的
参事其结果十入住率本来也比较低的这样的一个机构
谈不上机构
它是一个地产本来就比较低的
那么可能有很多人正在观望的过程当中
就决定我究竟是去还是不去
甚至也有部分人原本就没打算住
这都是导致它入住率很低的一个原因
我们说这也许会形成一个恶性循环
因为那些观望的人看到这样的一个不开空调的没有老师的不能承诺
自己不能够兑现自己承诺的这样的一个产品的时候
你是不是还会继续选择义无反顾的住进去
而且买这样的一个产品的人
通常来说也不会是说急等着要住进去
它一定还会有其他的资产
它仍然是有的选择
所以从这个角度上看
就是说一个我倒不是说绿城就做不好养老地产
而是说在这个案例里头
其实我们可以看到很多的问题
一个养老地产在前期有一个蛮长时间的一个慢慢的保证它的助力上升
然后通过一个可能是要付运营的一个方式
就是负盈利的方式
慢慢撑过几年的时间是我们可能不能逾越的阶段
而在这个阶段的过程里头
其实有很多的养老地产的开发者其实撑不下去的
所以基本上在七年以内
如果说还没有能够实现盈利的话
到后面破产的可能性就很大
事实上现在已经开始有破产的这样的案例了
我们来看一看养老地产如果按照主体进行分类
刚刚我们说的这么三种
一类背后是房地产
典型的代表是万科绿城保利首创等等
那么一类是保险类的
代表
像泰康中国人寿新华人寿等等
其实大家如果看看过中国人寿
其实我是他的设计师
中国人寿在廊坊的健康生态城非常大
13平方公里
你就会发现作为一个设计师
我就越发的有所感受
就是它真的在做养老地产
他真的在做健康生态城吗
他知道自己在做什么吗
就这个问题确实是一个设计师一边在做一边产生的
但是这个就其他的故事要讲了
我们就不花这个时间了
我们最后一部分是一个医疗和服务类的这样的一个养老机构
那么从它的主要的特征上来看
我们说房地产的这种类型的开发者
他的特征一般具有他具有一定的资资金的实力
同时也有一定的开发的经验
做一个房地产开发的一个流程非常复杂
结果我们展示过
那么他有经验
比如像万科
那么再有就是他正在从一个比较前期
像廊坊的健康生态城
中国人寿的项目
我们大概是在45年前做
那个时候大概是这个时期
大家会希望用一个养老地产的政策来相对来说比较容易的或者比较
便宜的来获取一些土地
得到一些政策的支持
所以从比较假的养老地产走向真的养老地产
这可能多人次
讲养老金地产
对
好
那么下面一个特征是养老地产本身的养老产业作为地产开发的比重也
正在增加
我们看到近期无论是万科无论是历程
还是其他很多的大的保利等等
它的都开了养老板块
还是每个都给自己一个很好听的名字
都在做养老的板块都在做
所以它在它原来的整个产业里面的比重也在不断的增加
那么再有就是持有和销售型现在变成一个比较成熟的模式
你会卖掉一部分来保证你现金流能够实现正常的运转
同时保有一部分来保证你的服务可以持续不断的向外提供用这种方式
那么再有就是养老地产常常会到目前为止依然如此
变成跟地方政府讨价还价的一个砝码
地方政府当然要增加养老床位数
希望给当地能够开辟一定的养老市场
愿意做一定的尝试
所以常常地产会利用这样一个机会成为一个条件
是不是
我刚才说的话就说这么做是不对的
其实只要最后这个成果
这个产品仍然是一个服务老人为主的
有一定质量的
我觉得这个也可能也没有办法说它就一定是错的
最后就是说慢慢的正在形成其中的一部分的养老地产供应商和生产商
正在成为所谓的市场上的一定的主流
所以这个市场非常需要一定的引领的模式
今天是一个比较全球混战的这么一个阶段一个局面
所以我们碰到过非常多这种跃跃欲试想尝试的这样的开发商
有的资金也比较雄厚
有的其实就可能是希望是人生第一桶金
实际上在这里边真的是有很多的学问要谈的
所以简单的去尝试简单的卖进去了
后面不一定可以全身来退
那么在保险领域里面
我们说它首先是一个雄厚的资金背景
我觉得如果说我只谈一条它的特征
我就只留着一条
他的资金链特别长
而且沉淀的资金特别多
再比如像泰康
它卖掉一个200万的一个保险
像一个人卖掉一个200万的保单
其中大约只有80万左右投入它前期开发
剩下120万就是沉淀下来的资金
还产生利息
而且是它固有的资金可以慢慢的用
所以它不像他面对的一个局面是钱如果不能回流怎么办
你做后续没有这个问题
另外一般来说养老这种保险类的这个企业它在产业链上
特别是做人寿的这一类
它的产业链上一定会挂有医疗
所以它有长期积累的熟悉的合作
非常成熟的这样一些养老医疗的模式
所以也非常容易做好
所以说其实这确实是一个非常看好的一种模式
它比它的后劲要足
而且通常来说
由于它有比较雄厚的资金做支持
所以前期哪怕不售出
全部采用一个持有的方式
它也撑得住
它本身不像他一样面临着一个前期慢慢熬出去
一直到达到资金平衡的这样一个局面
再有我们说他常常可以自身能组建一定的管理一个团队
刚才我们说资金链
它的整个产业链很长
涉及到最后一种是比较传统的一个升级版
我们说它比如像清河园是比较典型的这样一种模式
它一般来说项目的规模
特别是前期的项目规模不会太大
那么通过比较低的价格来获取土地
这个时候里边有的时候存在违规的地方
所以其中的一部分出于种种原因可能就经营不下去
于是我们就回过头来问
说今天如果我们作为一个消费者
不管我们是60岁的老年人
还是我们是他的子女
我如果去买一辆这样的产品
我可能也会问
就是说老年人住进去了以后
五年以后它不存在了
怎么办
这个机构它自身就就消完了后被拆除了怎么办
这个也是今天我们的民政部门不敢把他的基本托底的这一部分养老的
比例和床位数向社会打开的一个非常重要的原因
因为他出于种种原因
可能自身要么破产了
然后不能进也会被取缔了
这里边的这些老年人其实是要我觉得在道义上
或者是在我不知道在行政上是不是有保证
民政是不是应该都这个病
当这些这么大量的一个床位数转交到民政的身上的时候
压力多大可想而知
所以本事很大的问题
项目一般来说都是以持有型为主的
据我所知的也是继和缘一直经营到他的第八年
就是去年它的账目上才开始平衡了
它之前也仍然是亏损的状态
但是有意思的是到了第八年
当他终于看到曙光了
说我大概可以开始赚钱的时候
就相应的部门来找他了
说你现在也不是一个亏损企业
而且你不符合我们所前面规定的一些减免税费的这样一个要求
所以现在我们可以减免税费的政策停止了
他开始又面对着一个继续负增长的一个状态
不知道要多久
从盈利的模式上来来做分类
我们说可以做这样的几个分类
首先就是全部出售型的
这种基本上是以这种概念养老住宅和一些养老设施
特别是一些典型的地产为主的
所以它主要是以出售房屋的产权为主
像万科像郁成
基本上都用这种方式在做
好处是资金回笼比较快
那么像刚才我们说说老年人如果住进去了五年已经没有了
然后我得到了什么
我前妻付过的入门费
或者说每个月交付了这么长的时间的月费
那我得到什么呢
从一个普通的消费者的心理上
可能我觉得我们在座可能有相当数量的人也会想
那个时候总要抓住一样实实在在的东西
咱们要说是应该就是房子
所以市场上也非常接受用房地产的方式来做养老地产
他现在想的其实就是我从来没有见到过
我们还历史上还没有出现过是一家养老机构超过十年的服务期
还能提供同样品质的这样的一种养老服务的
如果假想说像中国社会上现在出现了很多洗发店等等
说我这个卡很快就没有用了
人家找不到的时候就起码还有一个产证
这房才是我
所以双方对起来以后
养老地产本身作为地产的性质
就超出他作为养老服务的这样一个载体的一个功能
但刚好我觉得这个理解上是有偏差
如果双方都理解天杀出来的产品
不可能是一个非常持久的产品
第二种类型是销售加持有
这种是目前比较常见的一种方式
因为全部卖掉的结果很有可能像万科的良渚文化村一样
他可能没有办法保证像他承诺的一样
那么强的强度的一个养老服务的机遇
因为它也没有那么好
没有那么多的受重了
所以当你有一部分持有的物业在手上的时候
它可以比较持续的提供相应的养老服务
而这一部分是它作为一个养老地产能继续存在下去
甚至慢慢在发展过程当中形成品牌效应非常重要的保证
再有就是会员制
其实会员制是一个比较变相的一种这个叫出售加持有
那么因为会员像现在可能已经星河苑已经开始不卖它的A卡
是可以转让给他转让可以继承给自己的子女或者是直系的亲属
所以他其实相当于把使用权甚至一部分意义上的产权开始向下传承
这个是会员制的方式
但这不是重点
重点在于它更多的是以一个持有的方式提供服务
他是他的会员买了会员资格
然后入住进去
通常方式会有一个入门费
保证你的会员资格的取得
还有一种是指只租不售
这个方式是向燕达国际健康城
大概就这种方式
它基本上是根据不同类型的受众的收取不一样的资金
这里面有一定的长期照料的概率在里面
还有他对老年人开始划分成不同类别的式子里的和半自理的和不能
自理的
包括失能的
最后一种也是现在很时髦的一个方式
我们叫候鸟式的分时度假的模式
但是嫁接在一个分时度假的地产的项目基础之上
产生出来的一个养老地产的概念
代表我个人的一些思考
对养老资产
第一我是觉得所有的养老地产发展到现在
作为一个新生事物
它存在的时间短
没有形成自己特定的成熟的一种供应的模式
像日本或者是像美国
我们会认定其中的一些这个模式它是可持续的
它也是得到保证的
它有相应的机制
现在的评估的机制和政府的保障机制在背后支持着他
我们很放心
可在国内还没有形成
所以现在的养老地产
我们说首先它有一个特点
就是它是福利性的事业
但是是市场化的经营
一个很典型的这么一个特征
所以它的商业模式究竟怎样
好像还不是很明确
至少还没有其中的任何一个模式被证明适合中国目前的现状
并且广为大家所接受
这个品牌能够被大家接受
第二就是目前进入这个市场恐怕还得是资金非常雄厚
因为这个地产跟过去的地产不一样
它前期有一个漫长的资金回笼的一个缓慢的过程
第二就是入住群体怎么来界定
当然我们可能会说是只要我有足够的支付能力
那我就入驻了
还是还讨论什么
其实也不是那么简单
所以当你入住的人不做明确的界定
而你作为一个机构也好
作为的哪怕是地产的产品也好
你提供的服务没有办法去兜住所有的需求的时候
可能会有风险
有一部分老年人的健康的状况
早期你可能也不知道
他比如他是失智老人
或者是刚刚开始是有认知症的老人
他丢了在你的机构里面
那谁来负责任或者是其他的一些问题相应的
那么再有就是在盈利模式不太明确的时候
就是现有的地产是比较多的
是聚焦于那些支付能力很强的这部分老年人
所以就说作为地产的特征还是非常的明显的
但事实上就是说有效的需求
我就觉得是两头
一头是支付能力非常强
你的产品可以很贵
据说据老龄委的同事前两天开会
刚跟我说说北京开了一个太申祥和
没去过
说电费是18万
我觉得我以为我听错了
于是我就问我说
真的十八万十八万
有机会一定要去看一看
不太知道这什么样的产品
什么样的客户群体
当年就是说泰康的渊源开到每个月3万
我都觉得这些人好有钱
首先他们这很难去想象
所以它面对的是一个特定的一个制衡力极强的群体
但实际上我们说另外一端
有非常大的消费的潜力的是那些比较家人能够继续照料你自己没有
办法独立生活的这部分群体
可能只不能选线的
但它也是我们所说刚需这一部分群体
它其实也是非常重要的一个对象
可是还是比较难界定
现在所以比较需要相关的部门是监理的部门
卫生的部门和医疗康复等等部门有一个相应的这样一个标准
让我们知道他是一个什么样的群体
怎么样来提供照料
事先我们应该做哪些法律文件来保障彼此的利益
再有就是保障服务
如何保障服务和设施管理水平
以及持续运营还没有特别成功的经验
在这一点上我们说持续运营本身
像我们前面所讲的
说五年之后它会怎样
我们可能每个人都会问这样的问题
确实需要时间去做检验
再有就是他对团队的整合能力是要非常有要求的
事实上我们现在养老地产不管是谁在做
前面我们所说的三种主体
不管谁在做的
他都会觉得自己可以从头做到尾
我既可以做房地产的开发
我又可以提供医疗服务
我还能够提供更专业化的管理
我甚至可以提供智能化的服务
但从美国的经验上来看
是在整个养老地产链条上
其实都是切是切成一个横段面的
每一个横断面呈都是一个专业化非常强的团队在做运营的
如果你不签都是一家单位
就一家开发商
中间的任何一个环节
一旦出现一定的问题的时候
也不可能见死不救
你会去救他
你是其他的资源可能就会有倾斜
于是慢慢的整体的水平就会下降
而不是说一个市场上非常完善的分工
分工当中的就是专门管运营的这部分团队
他既管的地产也管
那个项目可能在全国各地都有足够的分布
等到他一旦其中的一个部分说他的这边的人员出了问题
或者整体的水平出了问题
它是通过横向的方式来进行水平调节
而不是在一个项目内部把危机转嫁到其他的环节上
再有一个就是相关法律目前比较不健全
大家都看得到
就相关的经营范围的评估机制
你能够做
你能不能做失能失智的
你如果做到的话
需要多少的服务人员来辅助一个老年人
还是说你一个服务人员能够辅助两个三个还是七个老年人
这都没有规定
所以这些都是直接会导致相关的质量得不到保障的一个重要的原因
最后就是说一个缺乏相应的金融土地还有配套政策的支持的这样一个
问题
同样的也是代表我自己
我觉得有几个判断跟大家探讨
第就是说整个市场我是觉得大概到2020年左右
从现在开始再往前看一个五年左右的时间
可能会出现一定的引领模式
其实在这个领域里边是非常需要旗舰
比如说养老地产养老产业本身
它不完全是一个像公共资源一样这样的一个产品
它其实就是一个有隔离的产品
那我们会之前讨论过途经地方和跟一些其他专业的一些老师跟他们
讨论的时候
大家会提到一个字叫控制
所以我觉得在养老地产和养老产业里边是不是要宣传控制
我确实觉得在商业的这一部分应该是比较解放思想的
就是大家去尝试可能会失败
但是只要有受众
只要有人提供
其实这个模式是在不断的尝试过程当中可以已慢慢的得到检验的
当然我们也可以从国外得到很多成熟的经验
可毕竟在中国这块土壤上究竟到底送出来的是什么
还是要这块土壤自己去做检验
第二就是市场的核心机会
像我们刚才说一头是比较低龄活跃的老人
更多的要的是一个生活方式的改变
用心的社交群
社交圈子
或者是一个老的社交圈子
他要一个同样的一群同志人群
另外一个是专业的照料机构
这一部分是面对那些刚需的
他已经失能失智无法自理的
或者家人无法照料
还有一部分的机会是存在于社区的居家养老服务上
它可以有空间载体
也可以完全是一个没有载体提供服务的这样的一个机构
但是机会非常的大
因为人口数量太大
再一个就是对于养老地产四个字
核心的是养老是服务
地产两个字其实只对于什么样一种类型的产品跟空间
第四是有一个高度分工协作的这样的一个需求
刚才我们讲过的
所以在这个链条上应该形成若干高度专业化的这样的团队彼此合作
再一个就是退出机制
连锁机制和异地一些保电力保险的一些延续
目前也都没有明确的的机制来保障
再有我们说旗舰还有一个一个服务的智能化
就这不是我们今天的重点
但是智能化我相信在养老这个领域里是一个极大的应用
目前尝试的大概有以下几种
第一个是医疗远程医疗诊断
还有医疗日志和你的健康档案等等
能够保证一个老年人得到最准确最及时的救治
同时甚至可以跟踪他的健康的状况
第二种是监视
就是说能够看到老年人的行动轨迹在哪里停留
是否摔倒
有没有起床
起床有没有回来等等是一个监视
第三种是一个管理
在养老机构或者是一个普通社区里边
怎么样把这些信息有效的应用起来
并且到应该传送到的对象的手上
就是相应的服务能够及时的做头顶
所以这是几个主要的应用
但是最后还有一个应用是机器人
这个在我们国内目前可能还相对来说还没有那么多人
没有那么多人特别感兴趣
但机器人它不是说一个简单的像人一样的机器
它可以是很多样的
像我们看到德国人使用的手臂机械臂
假如真的能够应用在一个养老机构里头
养老机构还是面对失比如失能的老年人
他自己没有办法站起来会不方便站起来
你可以通过机械手臂把他抱起来
把他送到一个同一层里面一个公共的洗澡的地方
然后把它放下去
然后再把他抱起来把他送回来
其实这事听起来很简单
但是应用会特别大
所以机器人再有一种是现在跟刚刚兴起的可穿戴肯定是其中的一种
有另外一种可穿戴变成植物了
穿在身上
它能更及时的监测一些需要随访的人员的一些特殊的状况